万达正在摆脱政商关系不佳的标签
文 | 《财经》记者 张光裕 王博
编辑 | 马克
宣布放弃A股IPO仅5天后，万达商管集团释放出上市利好消息。
3月29日，万达商管集团与珠海市政府达成协议，重组后的万达轻资产商管公司将落户珠海横琴，珠海市国资委出资30亿元战略入股该公司。
从签约仪式规格看，双方对此次投资颇为重视。珠海市委书记郭永航、市长姚奕生、万达董事长王健林均出席仪式。
截图自万达集团官网
撤回A股上市申请时，万达商管集团公告中提到，将对轻资产商业资源进行重组，以尽快实现境内外上市。根据其引战决策可以推断，万达商管已锁定香港为新的上市地点。
获得投资的轻资产商管公司是万达商管集团的子公司。截至目前，该公司仍较为神秘，大概率仍在重组过程中，尚未成型。
天眼查显示，一周前，万达商管在珠海市注册了两家新公司，分别为珠海万达商业管理股份有限公司、珠海万欣企业管理有限公司。注册金分别为1亿元与1000万元，法定代表分别为万达商管董事长齐界和总裁肖广瑞。
万达官网发布的新闻稿称，万达商管现持有轻资产商管公司的全部股权。珠海国资委投入30亿元后，轻资产商管公司的股权结构将如何调整，目前仍不得而知。
据官网新闻稿，重组后的轻资产商管公司将不持有物业，而是全面负责已开业、在建及今后发展的所有万达广场的运营管理。
从商业模式看，该公司与近两年受港股投资者追捧的物管服务型企业非常相似。
某接近万达商管集团人士认为，“这个重组公司很可能是未来的上市主体。”
据万达商管2020年度中期的一份招债书，2020年前三季度，商业物业管理收入接近80亿元，占商管集团总收入约3成。此外，前述接近万达集团的人士称，对于非自持的万达广场，其部分租金收入也可能纳入新公司。
01
国资加持，打消投资者疑虑
万达需要国有资本来帮助它摆脱“政商关系不好”的标签。
2017年“两会”期间，时任央行行长**在新闻发布会上说：“投向体育、娱乐、俱乐部行业的对外投资，对国家没有好处，所以我们要进行政策指导。”体育和娱乐正是万达当时在海外重点投资领域，**的发言被认为是对万达的警告。
2017年6月下旬，一份银监会抬头的**在网上流传，文件要求四大国有银行重点排查万达等公司跨境投资的资金来源。
不到1个月后，万达以637.5亿元的价格将77个酒店和13个文旅城的9成以上股权，分别卖给富力和融创。这笔巨型交易被市场解读为，遭银监会点名后，万达的融资渠道被锁死，大型银行拒绝给万达放贷，万达急需资金补充现金流，不惜断臂求生。
此后，投资人对万达政商关系的疑虑，成为商管上市的一大阻碍。但近期的公开活动显示，万达正不断释放打消疑虑的信号。今年2月底全国脱贫攻坚总结表彰大会，有三家房企被评为“全国脱贫攻坚先进集体”，万达集团是其中之一。
如今成功引进珠海市国资委做战投，万达再给投资者送上一颗定心丸。
除了改善政企关系预期，国资战投会对万达商管经营上各环节有所助益。商业地产资深人士杜鸿认为，万达商管今后的融资成本、难度都可能会下降，也将有更多机会参与国企合作项目。
02
万达和珠海相互需要
除了国资，珠海横琴的政策和区位优势，也对万达有很强吸引力。
与万达签约当日，珠海市政府官网发布了《**广东省委、广东省人民政府关于支持珠海建设新时代**社会主义现代化国际化经济特区的意见》。
针对横琴新区，政策文件称要“创新跨境金融监管模式”，建设粤澳跨境金融合作（珠海）示范区，大力发展高新技术、现代金融、商贸消费、文旅会展等重点产业。
而据万达官网新闻稿，重组后的轻资产运管公司除了收取管理服务费外，还计划提供针对万达广场内中小微企业的金融服务、大数据服务等。并与珠海国资合资设立投资平台，试点REITs（房地产信托投资基金）等业务。
万达商管之所以开发新业务，也是为上市铺路。金融、大数据、REITs，每一个关键词都正中投资者所好。
而将万达的蓝图与横琴新区的政策侧重点对比，不难发现二者契合度很高。政策所鼓励的，正是万达想发展的。于是，为了让构想能落地，而不只是空泛的资本故事，万达相中了珠海横琴。
横琴还有一系列已经落地的政策优势。税收方面，对于满足一定条件的企业，横琴按15%税率征收企业所得税，税率低10个点。金融方面，横琴有多币种土地信托基金试点；也在重点建设金融后台服务基地，探索与港澳之间更自由的资金往来。
从区位来看，一方面，珠海横琴近水楼台，为万达商管在港上市创造诸多便利。另一方面，华南市场大经济潜力高。目前，全国范围开业的万达广场有369座，其中广东省有25座。万达商管某区域高管认为，集团在华南布局的项目相对较少。将重组后的新公司设在珠海，有助于万达商管在华南市场的开拓。
不仅万达需要珠海，珠海也需要万达。
杜鸿提出，近些年大湾区发展迅速，但珠海的招商引资和经济发展缺乏亮点，其GDP在整个大湾区排名第七。不仅与深圳、广州的差距越拉越大，甚至比不过惠州。珠海亟需大型的招商引资项目，万达是优质招徕对象。
前述万达商管招债书披露，以持有和管理的物业面积排名，万达商管是世界第一大商业物业业主，万达广场是最主要产品。重组后的轻资产运营公司，将管理全部的万达广场。该公司落户横琴后，预计将为珠海贡献大量税收。
若真如前述接近万达商管的人士所言，新公司是商管集团未来的上市主体，那万达商管集团总部也可能随之迁至珠海，这将成为珠海市一块重要的招牌。
此外，3月29日发布的政策提到，文旅会展是横琴要重点发展的产业，建设区域文化艺术中心是珠海未来的战略定位。而在文旅会展、艺术体育等领域，万达有丰富的经验和资源，正是珠海所需。
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作者为《财经》记者
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